Квартира в ипотеку — выгодная покупка или непосильная ноша

Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора в 2018 году и не допустить при этом серьезных ошибок, знают немногие. Ведь жилье покупается не каждый день, тем более в кредит. Базовые моменты и важные нюансы этого процесса, подсказки и секреты, плюс пошаговая инструкция сделают приобретение жилой недвижимости выгодной покупкой. И возможно, все этапы этой операции удастся блестяще пройти без затрат на риэлтора.

Ипотека: представляем понятие

Ипотека – вид банковского кредита, обеспечением возврата которого является приобретаемая или имеющаяся недвижимость. Этот заем выдается только для приобретения недвижимости: жилой или нежилой. После сделки банк становится залогодержателем приобретенного клиентом объекта. И до полного погашения кредита распоряжаться ней можно только с согласия банка.

Жилая недвижимость как объект ипотечного кредитования

Ипотечный жилищный займ выдается на все объекты, какие можно причислить к жилым:

  • Отдельная комната;
  • Квартира;
  • Индивидуальный жилой дом (с правом на участок);
  • Доля в праве на жилье;
  • Квартира на этапе строительства многоквартирного дома.

Как купить квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Купить квартиру по ипотеке

На семейном совете принято твердое решение о приобретении квартиры с помощью ипотеки. Для получения желаемого результата необходимо пройти несколько последовательных этапов. Ни один из них пропустить нельзя.

Первый этап

Вначале будущему заемщику нужно понять, на какую максимальную сумму кредита он может претендовать. От этого и от суммы собственных накоплений будет зависеть какую квартиру он сможет себе позволить.

Надо проконсультироваться в банке. Начните с одного из государственных банков (вернее со значительным госучастием). Это Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк. У них, чаще всего, самые низкие ставки по ипотечным кредитам и приблизительно равные между собой. Требования к заемщикам у них повыше, чем в других коммерческих банках, но все же приемлемые. И только в случае отказа, обратитесь в другие банки.

Проконсультироваться в банке по ставке и условиям кредита можно очно и заочно, заполнив анкету со своими данными на сайте. У Сбера есть для этого хороший сервис Домклик. Подав анкету, получите ориентировочные сведения о сумме кредита. Если они устраивают, можно переходить к следующему этапу.

Второй этап

Для принятия банком официальногоДля принятия банком официального решения решения о выдаче кредита, нужно прийти в банк и подтвердить данные, которые подавались через электронный сервис банка.

Подтверждаются данные документами или их копиями. В госбанках требуется:

  1. Предъявить документ, удостоверяющий личность;
  2. Мужчинам до 27 лет документ о воинском учете;
  3. Справка о зарплате по форме 2-НДФЛ, при невозможности ее предоставления, справка по форме банка;
  4. Сведения о дополнительных доходах (пенсии, алименты);
  5. Заверенная работодателем копия трудовой;
  6. Пенсионное удостоверение;
  7. Свидетельство о браке (при наличии), второй супруг – обязательный созаемщик;
  8. Свидетельство о рождении детей (при их наличии);
  9. Данные об иждивенцах (недееспособных, инвалидах);
  10. Сведения о наличии сертификата на материнский капитал;
  11. Сведения об участии в НИС для военнослужащих.

Если банк посчитает недостаточной вашу платежеспособность, можно привлечь поручителей. Им понадобится представить аналогичные документы.

Банк, являясь коммерческой организацией, для защиты своих интересов имеет полное право запросить у заявителя дополнительные документы, не указанные на его официальном сайте.

После приема документов, заявка на кредит принята официально. В течение нескольких дней заявителя известят о принятом решении. В течение этого срока банк проверяет достоверность информации и актуальность представленных документов. Заглянет и в банк кредитных историй.

В случае отказа
В случае отказа, банк не обязан предоставлять отчет о мотивах такого решения.

Если решение банка положительное и сумма кредита устраивает будущего заемщика, можно делать следующий шаг.

Третий этап

Выбор квартиры. Учить этому никого не надо. Источников информации много: куча спецсайтов по продаже жилья (Циан, Авито, Домофонд и пр.), великое множество объявлений продавцов в прессе, реклама застройщиков, а можно просто купить квартиру у соседей или родственников.

Но есть один совет. Особенно он касается тех, кто ищет квартиру от застройщика. У каждого банка есть свой список аккредитованных застройщиков. Выбрав такую квартиру, можете получить скидку. А сервис Домклик Сбербанка имеет огромный банк предложений и на вторичке. Пользуйтесь, это выгодно.

Когда любым из способов квартира подобрана, идем дальше.

Четвертый этап

Переговоры с продавцом.Переговоры с продавцом При обсуждении показа квартиры попросите о присутствии на встрече собственника, а не только его риэлтора, если это возможно.

Задачи покупателя на переговорах:

  • Осмотреть квартиру на предмет состояния и наличия несогласованных перепланировок;
  • Установить, кто является собственником, сколько их всего, и нет ли среди них несовершеннолетних и недееспособных;
  • Узнать, кто зарегистрирован в квартире, кроме собственников;
  • Проверить правоустанавливающие документы;
  • Определить ориентировочные сроки проведения сделки;
  • Сбить цену;
  • Обсудить условия предварительного договора купли-продажи и размер задатка.

Подробнее о каждой задаче.

Осмотр

Не стесняйтесь осматривать квартиру. Она стоит больших денег, потому не бойтесь задавать вопросы. Обращаем внимание на:

  1. Нестандартную планировку и задаем вопрос о законности. Даже если покупателю очень нравится перепланировка, банк сделку при не согласованной перепланировке не одобрит;
  2. Светлая ли квартира. Определитесь со сторонами света. Это не покажется мелочью, когда у вас в квартире всегда будет включен свет;
  3. Теплая ли она;
  4. Есть ли Интернет;
  5. Размер ежемесячных коммунальных и других платежей;
  6. Общее состояние квартиры и коммуникаций.

Общее состояние квартиры и коммуникаций

Собственники

Уточните количество и состав собственников по документам. С этим связано количество дополнительных этапов сделки или их отсутствие.

К увеличению срока сделки и затрат на ее оформление приводит:

  • Наличие недееспособных или несовершеннолетних собственников – согласие органов опеки + нотариальное оформление;
  • Долевая собственность на квартиру – нотариальное оформление;
  • Собственник или покупатель военнослужащий, участник накопительно-ипотечной системы – оформление 3-4 месяца.

Кто зарегистрирован

Уточнить, кто зарегистрирован в квартире, и когда они будут сняты с регистрации по месту проживания в данной квартире. Могут возникнуть проблемы, если это несовершеннолетние, недееспособные, или временно отсутствующие, но сохраняющие право проживания.

Документы на квартиру

Существует два типа документов:

  1. Документы, подтверждающие, что право на квартиру зарегистрировано государством;
  2. Документы, на основании которых это право у собственников возникло.

Покупатель обычно увидевДокументы на квартиру свидетельство на право собственности, которое выдавалось до 2017 г., или выписку из ЕГРН, выдаваемую сейчас, т.е. правоподтверждающие документы, будет удовлетворен.

Но для банка и нотариуса очень важны именно основания возникновения права. Изучив эти документы, они могут предостеречь от заключения данной сделки из-за высокой степени риска для покупателя и банка. В этом огромный плюс ипотечной сделки.

Основания для возникновения права у продавца и главные риски оспаривания его права в будущем, что может повлечь за собой незаконность текущей сделки:

  • Договоры купли-продажи, мены, дарения – несоблюдение нотариальной формы, не учтены права других лиц (например, супруги собственника, неесовершеннолетних);
  • Свидетельство о наследстве по завещанию или по закону – возможность оспаривания;
  • Приватизация – не учтены права временно отсутствующих, но сохранивших право проживания (например, находящиеся в местах лишения свободы);
  • Договор долевого участия в строительстве;
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию построенного индивидуального жилого дома;
  • Решение суда – возможность обращения в вышестоящий суд.

Риски по каждому правоустанавливающему документу обязательно оценит банк.

Но на этапе переговоров покупатель должен сам увидеть эти документы, а главное понять, на эту ли вообще квартиру ему показывают документы.

Сроки проведения сделки

Сроки проведения сделки

Они устанавливаются по договоренности сторон с учетом особенностей сделки, но могут зависеть и от непредвиденных обстоятельств.

Торг

Важнейший этап переговоров. Торговаться нужно всегда. Покупатель получит скидку при любом раскладе. Потому что зазор для торга уже заложен в цену. Вопрос только в размере скидки. Подготовьтесь к торгу заранее. Для этого, посмотрите сколько времени продается квартира, огрехи, обнаруженные при осмотре и т.д. Торгуйтесь! Просящему дается.

Предварительный договор (ПДКП)

При ипотечной сделке наличие ПДКП обязательно. Стороны должны подробно обсудить основные условия будущей сделки и зафиксировать их в ПДКП. Также стороны должны обсудить размер задатка. Это должен быть обязательно задаток, а не аванс. Об их разнице речь пойдет далее.

Этап переговоров окончен, переходим к следующему.

Пятый этап

Оформление ПДКП. РезультатыОформление ПДКП переговоров сторон должны быть закреплены в подписанной сторонами бумаге. Подписывая документы, стороны должны понимать, что с этого момента они вступают в договорные отношения, за неисполнение которых законом предусматривается определенная ответственность.

В состав ПДКП включают все положения заключенного в будущем основного договора купли-продажи (ДКП):

  1. Наименование договора, дата и место заключения;
  2. Сведения обо всех участниках сделки, а также об их доверенных лицах (дата и место рождения, паспортные данные, место регистрации, реквизиты доверенности);
  3. Озвучивание намерений сторон о заключении ДКП в будущем;
  4. Описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат, этаж);
  5. Описание правоустанавливающих и правоподтверждающих документов по квартире;
  6. Указание полной стоимости квартиры;
  7. Порядок расчетов за счет собственных и кредитных средств;
  8. Сумма внесенного задатка;
  9. Срок заключения ДКП;
  10. Кто зарегистрирован в квартире, когда выпишется;
  11. Ответственность сторон;
  12. Распределение всех расходов, необходимых для совершения сделки;
  13. Другие пункты, в зависимости от типа сделки.

Банки предпочитают

Банки предпочитают, чтобы в ПДКП были включены некоторые обязательные пункты. Это подробное описание расчетов с продавцом, средства какого банка привлекаются для покупки квартиры в ипотеку, данные о залоге квартиры и т.пр. Все пожелания банка надо получить заранее, можно посредством электронной почты.

Описание расчетов с продавцом. Он является трехступенчатой операцией:

  • Передача покупателем задатка продавцу при подписании ПДКП;
  • Передача продавцу разницы между суммой первоначального взноса и уже оплаченным задатком в день подписания ДКП;
  • Получение продавцом оставшейся суммы стоимости квартиры средствами ипотечного кредита после регистрации перехода права собственности;
  • ПДКП составляется в двух экземплярах, по одному каждой стороне.

Шестой этап

Оформление соглашения о задатке. В качестве обеспечения выполнения сторонами намерений по заключению в будущем ДКП покупатель передает продавцу задаток в виде согласованной сторонами суммы.

Передача задатка должна быть зафиксирована письменно. Она может оформляться отдельным документом – соглашением о задатке, либо положения о задатке включаются в ПДКП.

С помощью задатка стороныС помощью задатка страхуют себя от недобросовестности другой стороны и возможных финансовых потерь. Передаваемая сумма должна именоваться именно задатком, а не авансом.

При незаключении сделки по любым основаниям аванс просто возвращается покупателю (при наличии у последнего расписки).
И в какой срок он должен быть возвращен
непонятно.

А задаток — это «штраф», обеспечивающий исполнение взятых на себя сторонами обязательств.

Когда в неисполнении обязательств по заключению ДКП на согласованных условиях виновен покупатель, задаток останется у продавца безвозвратно. Если же виноват продавец, то он отдаст покупателю двойную сумму задатка.

Кроме соглашения о задатке, не забудьте взять у продавца расписку о получении задатка. Идеально, если она будет написана от руки. И в соглашении о задатке, и в расписке четко должен быть назван адрес приобретаемой квартиры, за которую вносится задаток.

Седьмой этап

Оценка квартиры. Чтобы приобрести квартиру в ипотеку нужно представить в банк отчет о проведении независимой оценки ее рыночной стоимости. В большинстве случаев банк предоставляет перечень оценщиков, которым он доверяет.

Из этого списка, покупатель выбирает оценщика и заказывает оценку квартиры. При этом задача продавца, предоставить оценщику квартиру для осмотра и фотографирования, а задача покупателя оплатить проведение оценки и получить отчет.

Небольшая подсказка! Оценку оплачивает покупатель.

Ведь это ему нужно получить кредит в банке, а не продавцу.

Покупатель выбирает оценщика
Имея на руках отчет об оценке, можно отправляться в банк.

Восьмой этап

Этот этап заключается в одобрении банком выдачи кредита именно на приобретение выбранной заемщиком квартиры. На этом же этапе утверждается окончательная сумма предоставляемого займа.

Что нужно предоставить в банк на этом этапе:

  1. Актуальную выписку из ЕГРН на квартиру (действительна 10 дней);
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру;
  3. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире (действительна 10 дней);
  4. Копию паспорта продавца;
  5. Свидетельство о браке продавца;
  6. ПДКП;
  7. Отчет об оценке квартиры;
  8. Соглашение о задатке;
  9. Копия расписки о внесении задатка;
  10. Документы, подтверждающие наличие у покупателя средств на первоначальный взнос.

Это обязательные документы.Обязательные документы Банк в зависимости от состава участников сделки может запросить дополнительные документы.

После анализа представленных документов, проверки юридической чистоты и отсутствия признаков притворной сделки банк принимает решение о выдаче кредита. Решение принимается в срок не более 5-10 дней. При положительном решении банк оглашает будущему заемщику основные параметры кредита:

  • Общая сумма;
  • Годовая ставка;
  • Срок кредита;
  • Размер ежемесячного платежа.

Если все устраивает, переходим к следующему этапу.

Девятый этап

На этом этапе оформляется основной договор купли-продажи (ДКП) и передаточный акт.

В зависимости от состава участников договор и акт могут оформляться в простой письменной или нотариальной форме.

Нотариальная форма обязательна в случаях:

  1. Продаваемое жилье находится в общей долевой собственности;
  2. Собственником жилья является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Нотариальная форма
Также нотариальная форма применяется при добровольном волеизъявлении сторон.

При нотариальной форме ДКП подготавливается нотариусом и подписывается сторонами в его присутствии.

Для подготовки ДКП нотариусом к желаемому сроку, нужно заранее предоставить все запрошенные им документы.

Кроме них, обязательно оставьте контактные данные вашего кредитного инспектора, т.к. в ДКП включаются реквизиты кредитного договора, договора залога, договора аренды банковской ячейки (при ее использовании).

В остальных случаях используют простую письменную форму.

Некоторые банки практикуют самостоятельную подготовку для сторон ДКП. В этом случае сторонам беспокоиться не о чем.

Если же банк не оказывает такие услуги, ДКП и акт передачи квартиры готовятся сторонами самостоятельно либо с привлечением специалиста (юриста, риэлтора).

Основные условия ДКП такие же,Основные условия ДКП как и в ПДКП. Только слова «Стороны намереваются заключить в будущем ДКП на условиях настоящего предварительного договора» заменяются на «По настоящему договору продавец продает, а покупатель покупает». Т.е. намерения сторон переходят в фазу исполнения. Не забываем включить все заранее полученные условия банка.

ДКП и акт приема-передачи квартиры подписывается сторонами.

В этот момент происходит второй этап расчетов. Продавцу под расписку передается денежная сумма, оговоренная в ПДКП и являющаяся разницей между первоначальным взносом по кредиту и суммой полученного ранее задатка.

Десятый этап

Это этап подписания кредитного договора и договора залога квартиры.

Основные параметры ипотеки на покупку квартиры до покупателя были доведены при одобрении банком сделки.

При подписании кредитного договора нужно проверить соответствуют ли условия кредитования озвученным раньше. Кроме этого, внимательно изучите раздел об условиях досрочного погашения ипотеки и особенно тщательно раздел о санкциях за просрочку платежей. Задайте инспектору все вопросы, которые непонятны или трактуются двояко. И только потом подпишите кредитный договор. После его подписания покупатель квартиры становится еще и заемщиком.

Договор залога

Следующий на очереди – договор залога. Он в принципе очень стандартный. Речь в нем идет о том, что до полного погашения ипотечного займа приобретаемая квартира становится предметом залога. Нужно прочитать и уяснить для себя, что вы можете делать с квартирой только с согласия банка. Залог в пользу банка – это обременение права собственности заемщика на квартиру.

Одиннадцатый этап

Он связан со способом передачи кредитных средств продавцу в счет оплаты стоимости приобретенной заемщиком квартиры. Этот способ был указан в ДКП.

Сейчас самыми распространенными способами расчетов при ипотечных сделках являются аренда банковской ячейки или депозит.

При аренде банковской ячейки в день подписания кредитного договора подписывается и договор аренды банковской ячейки. Подписывается он банком, продавцом и покупателем. Срок аренды банковской ячейки стороны устанавливают самостоятельно.

В этот день банк выдает заемщику наличные средства в размере предоставленного кредита, и, не выходя из банка, продавец и покупатель направляются в банковское хранилище и закладывают в арендованную ячейку полученные средства. Продавец имеет право пересчитать деньги перед тем как они будут заложены в ячейку. Как правило, в хранилище есть специальное устройство для пересчета денег.

В договоре аренды ячейки указанДепозитный способ расчетов порядок предоставления доступа к ней Продавца. Это предъявление документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю. К ним относятся: ДКП с отметкой о госрегистрации и выписка из ЕГРН о регистрации перехода права. Покупатель получает доступ к ячейке только, если придет вместе с продавцом.

Немногим отличается и депозитный способ расчетов. Разница в том, что деньги банком перечисляются на специально открытый депозитный счет, доступ к которому продавец получает также после предъявления ДКП и выписки из ЕГРН.

В основном, отделения банков, имеющие хранилища, производят расчет через ячейку, остальные – через депозит. Это уже расчетная политика банка.

После заложения денег в ячейку или перечисления на депозит наступает следующий этап.

Двенадцатый этап

Регистрация перехода права на приобретенную в ипотеку квартиру. Некоторые банки оказывают услуги по электронной передаче в Росреестр документов, необходимых для регистрации права покупателя на квартиру. Но пока это единичные случаи.

В обычном порядке, стороны, прихватив с собой все имеющиеся документы, направляются во Многофункциональный центр для подачи заявления о проведении регистрации. Заявление подготовит работник МФЦ, стороны его подпишут.

Что нужно иметь при себе:

  • Документы, подтверждающие личность и СНИЛС;
  • Доверенности на представителей (при необходимости);
  • ДКП;
  • Передаточный акт (требуют не всегда, но лучше взять);
  • Кредитный договор;
  • Договор залога;
  • Согласие супруги продавца (при необходимости);
  • Две квитанции об оплате госпошлины (одна за регистрацию права, другая – за регистрацию залога).

В приеме документов выдается расписка

В приеме документов выдается расписка. В ней указывается дата выдачи их после регистрации. При ипотечной сделке регистрация проводится в течение 7 дней, если документы поданы через МФЦ.

В ходе проведения регистрации госрегистратор проверяет комплектность и подлинность всех документов, достоверность содержащихся в них сведений, юридическую экспертизу на наличие обременений на квартиру и т.д. Если обнаружены препятствия для регистрационных действий, производится приостановка госрегистрации. Стороны извещаются об этом. Возобновление регистрации наступает после устранения препятствий.

Если все в порядке, госрегистратор регистрирует переход права на квартиру к покупателю и регистрацию залога квартиры в пользу банка. Регистрация производится путем внесения в ЕГРН соответствующих сведений. После регистрации стороны получают свои экземпляры ДКП и Выписки из ЕГРН о регистрации перехода права на квартиру.

Со дня внесения записи в ЕГРН, покупатель становится собственником квартиры, обремененной залогом. И теперь продавец может получить свои деньги.

Сделка по продаже квартиры завершена.

После регистрации сделки заемщик обязан застраховать квартиру на весь период действия ипотеки и предоставить копию полиса в Банк.

После полной выплаты кредита нужно снять запись о залоге, предоставив подтверждающие документы из Банка. Также больше не нужно больше платить страховку.

Какие затраты понесены

Какие затраты понесены
В ходе реализации своих намерений стороны несут определенные материальные затраты на ее оформление.

Перечислим их:

  1. Независимая оценка квартиры с предоставлением отчета — от 2000 руб. в регионах до 10000 руб. в обеих столицах (оплачивает покупатель);
  2. Нотариальное оформление ДКП – 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб. (общие расходы сторон);
  3. Подготовка предварительного договора риэлтором – от 2000 руб. до 4000 руб. (общие расходы сторон);
  4. Подготовка основного договора – от 3000 руб. и больше в зависимости от условий сделки (маткапитал, военная ипотека, несовершеннолетние, недееспособные), общие расходы сторон;
  5. Госпошлина за регистрацию права на квартиру – 2000 руб. (оплачивает покупатель);
  6. Госпошлина за регистрацию залога в пользу банка – 1000 руб. (оплачивает покупатель);
  7. Затраты на страхование объекта – оплачивает Покупатель.

Затраты на страхование объекта обязательны, а вот страхование жизни и здоровья – нет. Но ставка кредита будет выше. Считайте, выбирайте.

Теперь вы знаете, как правильноВы знаете, как правильно купить квартиру в ипотеку купить квартиру в ипотеку. Однако стоит понимать, что в статье была рассмотрена только общая схема ипотечной сделки. У каждой из ипотечных сделок есть свои особенности. Но понимая основные базовые моменты, освещенные в статье, вы уже вооружены.

Ссылка на основную публикацию