Купля-продажа квартиры по всем правилам

Хотите приобрести жилище без риэлторов, но не знаете, как оформить куплю-продажи квартиры правильно? Настоящее руководство поможет разобраться в хитросплетениях сделок, узнать общие для всех этапы и отличительные моменты, понять, как добраться до цели. Предметом внимания станут простые и сложные продажи, ипотечные сделки, с участием и без участия нотариуса. Начнем с азов.

Стартовая позиция: выбор

Проще всего искать на порталах, содержащих все имеющееся в продаже жилье. Самые известные и продвинутые из них: Авито, ЦИАН (лучший для Москвы), Домофонд.

Эти сервисы дают возможность поиска по заданным параметрам, с многоракурсными фотографиями не только самого жилища, но подъезда, двора. Важная опция – просмотр размещения дома на карте, где видно всю инфраструктуру выбранного района.

Задавая в поиске параметры, в первый раз «соберите» идеальную квартиру, такую о которой мечтаете, ограничивая себя суммой на 10%-15% больше той, которую можете себе позволить. Может повезти, но чаще всего такой квартиры не существует.

Не отказывайтесь от мечты и начинайте сбрасывать по одному параметру, который не так уж и принципиален. Нашли? Можно договариваться о просмотре.

Совет. Найдите 3 минуты и проверьте на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация об объектах в режиме онлайн» общедоступные сведения о данной квартире по ее адресу.

Стартовая позиция выбор

Обратите внимание на три момента: когда зарегистрировано право, есть ли долевая или совместная собственность, нет ли ограничений, обременений. Распечатайте этот листик и возьмите его с собой на встречу с продавцом, пусть расшифрует то, что непонятно.

Следующая ступень: переговоры

Если после осмотра квартиры в натуре пришло удовлетворение выбором, вступаем в переговоры с продавцом.

Покупателя должны в первую очередь заинтересовать документы продавца на квартиру. От содержания документов зависит насколько рискованной может быть сделка.

У собственника должно быть два документа: правоустанавливающий (документ-основание) и правоподтверждающий (Выписка из ЕГРН).

Далее сторонами совместно обсуждаются следующие вопросы:

  • Размер скидки (будет сделана обязательно);
  • Готовность документов к сделке;
  • Размер аванса;
  • Сколько всего собственников, есть ли среди них несовершеннолетние/ недееспособные;
  • Кто зарегистрирован и когда выпишется;
  • Когда можно будет заехать в квартиру.

Отдельно обсуждается необходимостьСледующая ступень переговоры предварительного договора (ПДКП). Этот этап можно пропустить, в случае если стороны полностью уверены друг в друге и готовы в течение 2-3 дней оформить куплю-продажу. Но так бывает редко.

Кроме того, есть случаи, когда без ПДКП просто не обойтись. Это: нотариальные и ипотечные сделки.

Готовим ПДКП

Его вполне под силу составить самостоятельно, по образцам в интернете, подходящим к ситуации. Распечатывают в 2-х экземплярах и подписывают.

ПДКП письменно фиксирует намерения сторон позже заключить основной договор купли-продажи (ДКП) на условиях, указанных в предварительном.

В ПДКП указывают:

  1. Стороны договора;
  2. Данные квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж;
  3. Документы продавца на квартиру;
  4. Стоимость;
  5. Размер аванса или задатка;
  6. Порядок и срок окончательного расчета;
  7. Сроки заключения ДКП;
  8. Права, обязанности и ответственность;
  9. Подписи.
Готовим ПДКП
Невыполнение зафиксированных условий, влечет ответственность, указанную в этом договоре.

При подписании сторонами ПДКП, под расписку вносится небольшая сумма в знак серьезности намерений. А как назвать ее в расписке?

Аванс или задаток

Вносимая сумма, независимо от того аванс это или задаток, засчитывается в общую стоимость квартиры. Размер этой суммы определяется по договоренности.

Аванс – это сумма, которая просто возвращается при неисполнении сторонами условий договора и не несет никаких юридических последствий.

Другое дело – задаток. Он являетсяДругое дело – задаток обеспечением исполнения взятых на себя сторонами обязательств по заключению ДКП на определенных условиях. В случае, если по вине покупателя сделка не заключается, внесенный задаток ему не вернут. Если то же происходит по вине продавца, то задаток возвращается в двойном размере.

Аванс передается просто под расписку, а задаток, кроме расписки требует подписания Соглашения о задатке.

В таком соглашении указывают:

  • Название документа;
  • Дату и место его подписания;
  • Ссылку на ПДКП;
  • Данные сторон;
  • Подробное описание квартиры;
  • Ее общую стоимость;
  • Размер задатка и то, что он будет засчитан при окончательном расчете;
  • Последствия неисполнения сторонами условий ПДКП;
  • Подписывается сторонами.

Готовим документы для ДКП

Набор документов для подписания ДКП зависит от многих условий.

Простая сделка

Ее совершают совершеннолетние, дееспособные граждане, без привлечения ипотеки, в т.ч. военной, без маткапитала. В сделке участвует один продавец, или несколько, если квартира в совместной собственности, и один или несколько покупателей.

Готовим документы для ДКП

Необходимые данные и документы для подготовки ДКП:

  1. Все данные, содержащиеся в паспортах участников купли-продажи;
  2. Нотариальная доверенность на представителя;
  3. Выписка из ЕГРН;
  4. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
  5. Согласие супруги продавца (если квартира приобреталась в браке по возмездной сделке).

Если все в наличии, печатаем договор. При простой сделке можно это делать самостоятельно. При наборе текста помните, что все данные должны переноситься из исходных документов очень точно, без опечаток и ошибок. Используйте образцы в Интернете.

Главные сведения, которые должны присутствовать в ДКП:

  • Наименование договора, дата и место его заключения;
  • Данные покупателя и продавца;
  • Описание предмета договора (такой-то продает такому-то такую-то квартиру);
  • Вид права (собственность или общая совместная собственность);
  • Перечисляются документы, на основании которых возникло право продавца и номер записи в ЕГРН о регистрации (данные берутся из Выписки ЕГРН);
  • За сколько продавец продает квартиру, а покупатель ее покупает, в рублях;
  • В пункте о расчетах, указать,В пункте о расчетах, указать что до подписания договора продавцу внесена сумма в размере _____ руб. в качестве аванса (задатка), а остаток стоимости будет внесен в день подписания ДКП (или в день, о котором стороны договорились), указать способ передачи денег (наличными, через ячейку, и т.д.);
  • Перечень зарегистрированных лиц (ФИО + дата рождения), когда обязуются выписаться;
  • Об обязательности составления передаточного акта (ст. 556 ГК РФ) и когда фактически квартира будет передана новому собственнику;
  • Об обязательности госрегистрации перехода права;
  • Когда возникает право собственности на квартиру (с момента госрегистрации в ЕГРН перехода права);
  • Подтверждение продавцом отсутствия: обременений или ограничений в использовании квартиры, притязаний третьих лиц, арестов, споров, залога на нее, и т.д.;
  • Кто несет расходы по регистрации перехода права (продавец);
  • Порядок разрешения споров (сначала путем переговоров, затем в судебном порядке);
  • Указывается количество экземпляров договора (не менее трех).

Скрепляется договор подписями сторон.

Скрепляется договор подписями сторон
Если все же трудно разобраться, как подготовить договор, прибегните к помощи любого юриста. Это будет стоить от 3-х тысяч рублей.

Нотариальная сделка

В каком случае потребуется идти к нотариусу? Обязательно это в случаях:

  1. При продаже жилья, находящегося в общей долевой собственности;
  2. При участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных.

Нотариальную сделку готовит нотариус. Для подготовки ДКП нотариусу следует заранее отдать:

  • Копии паспортов всех участников;
  • На доверенных лиц – нотариальные доверенности;
  • Копию ПДКП;
  • Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры;
  • Выписку из ЕГРН;
  • Согласие органов опеки и попечительства (если собственник несовершеннолетний/ недееспособный);
  • Правоустанавливающие документы;
  • Справку о зарегистрированных лицах;
  • Копию расписки о внесении аванса;
  • Копию соглашения о задатке, если оформлялся.
н требуется для расчета госпошлины
Заметили? Появился новый документ – отчет об оценке. Нотариусу он требуется для расчета госпошлины за удостоверение ДКП.

Отчет исполняется независимым оценщиком. Он производит осмотр квартиры, фотографирует ее, выполняет отчет по установленным требованиям. Ему нужны копии правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРН, план квартиры. Изготавливается он в течение от 1-го до 6-ти дней. Стоимость от 3000 рублей. Отчет передается нотариусу.

После подготовки нотариусом ДКП в течение (1-3 дней), он пригласит стороны на подписание ДКП. Являются все участники. Подписав договор, производят оплату госпошлины. В 2018 г. – это 0,5% от рыночной стоимости жилья, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб.

Расходы на оценку и госпошлину стороны обычно делят поровну. Но можно предложить это сделать «виновнику» нотариальной сделки.

Ипотека

Если покупатель привлекаетИпотека для приобретения жилья заемные средства, то схема немного усложняется и занимает не меньше 15-ти – 20-ти дней.

Чтобы банк одобрил покупку конкретной квартиры конкретному покупателю, последний должен знать на какую сумму займа он может рассчитывать на основании первичного одобрения.

Первичное одобрение

Чтобы узнать выдаст ли банк ипотечный кредит, и на каких условиях, необходимо заполнить анкеты на всех заемщиков (у каждого банка своя анкета) и приложить требующиеся документы. Необходимы документы:

  1. Копии паспортов всех заемщиков;
  2. Справка о доходах по ф.2-НДФЛ;
  3. Заверенная копия трудовой книжки;
  4. Сведения о детях;
  5. Свидетельство о браке.

Через анкету банк пытается выведать о заемщике всю возможную информацию: где работает, сколько получает, есть ли дополнительный доход, есть ли судимость, серьезные заболевания, платит ли алименты, есть ли непогашенные кредиты, есть ли право на маткапитал или военную ипотеку.

После рассмотрения заявки банк сообщает о своем решении. Это может быть отказ или согласие. Если согласие, то укажут срок и сумму кредита, процентную ставку.

Какую квартиру можно себе позволить
Из этих условий уже можно понимать, какую квартиру можно себе позволить. Искать можно месяца три.

Главное одобрение

Теперь основное одобрение. Банк должен рассмотреть, что собой представляет объект, и есть ли риски, что право нынешнего собственника в последующем будет оспорено.

Передаем в кредитное учреждение:

  • Правоустанавливающие документы;
  • Копию паспорта собственника;
  • Выписку из ЕГРН;
  • ПДКП;
  • Отчет об оценке;
  • Копию соглашения о задатке.

Банк может продлитьБанк может продлить указанный перечень, если сочтет нужным.

Бумаги рассматриваются несколько дней, и выносится заключение о финансировании данной сделки или отказ в кредитовании.

Подписание

Очень часто ДКП при ипотеке готовит сам банк. Если кредитная организация не делает этого, то дает информацию, обязательную для включения в договор. Рекомендация – оформляйте сами, только если уверены в себе. Но лучше отдать юристу. Стоит – от 3000 руб.

В ДКП отражаются все основные условия предварительного договора. Кроме того, добавляют ссылку на кредитный договор, порядок расчета заемными средствами и сообщается, что квартира после выдачи кредита будет являться объектом залога.

Основной договор почти всегда подписывается в банке. Здесь же могут быть переданы продавцу денежные средства, оговоренные в ПДКП как собственные средства покупателя, за вычетом внесенного аванса. Кредитные средства банка закладываются в ячейку для расчетов с покупателем в день подписания кредитного договора. Доступ к ним он получит после регистрации права покупателя.

В этот же день, если не требовалось нотариального оформления, между банком и заемщиком подписываются 2 документа:

  1. Кредитный договор с графиком платежей;
  2. Договор залога.
Кредитный договор
Прочтите кредитный договор, убедитесь, что в нем прописаны именно те условия, которые вам озвучивали. Уточните ставку, сумму ежемесячных платежей, день их внесения и условия досрочного погашения.

Подробнее о том, как покупать квартиру в ипотеку, читайте в нашей статье.

Страховка

При ипотечном страховании страховка объекта залога обязательна. Заемщик обязан застраховать квартиру от риска ее физической утраты.

Необязательным, но желательным является страхование жизни и здоровья основного заемщика. Если этого не сделать, ставка по кредиту вырастет на 0,5% — 1%.

Страхование производится после регистрации права заемщика. Копия полиса с квитанцией об оплате страхового взноса передается в банк-кредитор.

Военная ипотека

Предоставляется военнослужащим – участникам накопительно-ипотечной системы. Государство, в виде Росвоенипотеки, предоставляет военнослужащему целевой жилищный займ после трех лет службы. Этот займ может быть использован как первоначальный взнос.

Военнослужащий в указанномВоенная ипотека выше порядке берет ипотеку в выбранном банке, предварительно согласовав будущую сделку с Росвоенипотекой. Кредит выделяется банком в размере стоимости квартиры за вычетом первоначального взноса. Расчеты с продавцом производят единовременно банк и Росвоенипотека. Кредитную задолженность заемщика перед банком погашает Росвоенипотека за счет средств ежегодно переводимых на счет военнослужащего, пока он служит.

Подписание ДКП производится в обычном порядке, но в его условиях должно отражаться, как и за счет каких средств производятся расчеты. Составление такого ДКП однозначно лучше доверить юристу. Схема сложная и тема отдельной статьи. Это самая длительная сделка, длится не менее 3-х месяцев. При военной ипотеке возникает двойной залог: в пользу банка и в пользу РФ.

Ипотека с маткапиталом

Ипотека, в которой маткапитал может быть использован в качестве как первоначального взноса, так и просто для погашения существующего кредита. Для одобрения сделки в банк в дополнение к остальным документам предъявляется сертификат на материнский капитал и справка из ПФР об остатке средств на нем.

В ДКП: обычные условия + сведения об использовании в расчетах средств маткапитала. Перечисляются они продавцу после регистрации сделки.

Госрегистрация перехода права

Когда подписан ДКП, нужно подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю. Проще всего подать заявление с документами через МФЦ.

Все участники сделки с паспортами направляются в МФЦ. Ответственный сотрудник готовит заявление, все участники его подписывают.

Госрегистрация перехода права

К нему прилагают документы:

  • ДКП с передаточным актом;
  • Выписку из ЕГРН;
  • Справку о зарегистрированных лицах;
  • Квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб. – регистрация права, 1000 руб. – регистрация залога);
  • Доверенности на представителей.

Для ипотечной сделки дополнительно:

  1. Кредитный договор;
  2. Договор залога.

Для военной ипотеки дополнительно:

  • Договор целевого жилищного займа.

Для сделки с маткапиталом дополнительно:

  1. Сертификат на маткапитал;
  2. Справка из ПФР об остатке средств.

Для сделки с несовершеннолетними/недееспособными дополнительно:

  • Согласие органов опеки и попечительства.

После приема документов выдается расписка. Принятые документы рассматриваются госрегистраторами в течение от 5-ти дней до 9-ти рабочих дней. В это время проходит юридическая экспертиза представленных документов.

Если нарушений не обнаружат,Право покупателя будет зарегистрировано то право покупателя будет зарегистрировано в ЕГРН, в подтверждение чего будет выдана Выписка из ЕГРН и ДКП с отметкой о госрегистрации. На основании этих же документов продавец получит свои деньги.

Вот так, очень кратко о купле-продажи квартиры.

Ссылка на основную публикацию