Как осуществить сделку купли-продажи недвижимости от застройщика

Современный рынок недвижимости диктует как покупателям, так и продавцам, свои условия. Многие люди не хотят приобретать вторичное жилье и ищут исключительно новостройки. В таком жилье есть свои преимущества и недостатки. Основная проблема новостроек заключается в возможных юридических и финансовых рисках, с которыми сталкивается покупатель. Если вы не знаете, как купить квартиру от застройщика, вам придется изучить множество подводных камней. Только так вы сможете точно защитить себя от возможных потерь.

Современный рынок недвижимости

Общая информация

Застройщик начинает продавать квартиры не только после сдачи объекта в эксплуатацию, но и на этапе строительства. Покупка незавершенных квартир обходится гораздо дешевле. Еще меньше вы заплатите за квартиру, если решитесь ее приобретать еще на этапе формирования котлована. Конечно, это неоспоримое преимущество, однако перед вами открываются серьезные риски – вы можете как вообще никогда не получить ключи от своей квартиры, так и получить стандартный долгострой.

В строящихся домах продажей квартир занимаются агентства недвижимости, инвесторы и муниципальные власти. Выбор того либо другого варианта также имеет свои преимущества или недостатки. При заключении договора с агентством вы сэкономите массу времени на оформление документов, застройщик может предложить вам различные варианты жилья, а муниципальные власти обеспечивают максимально низкие риски. Обычно сделка купли-продажи недвижимости от застройщика оформляется по одной из следующих схем:

  • Через участие в долевом строительстве;
  • По средствам паевого взноса;
  • На основании вступления в товарищество или кооператив;
  • В связи с переуступкой прав требования;
  • Через инвестиционный вклад.

На сегодняшний день редко можноЗастройщика, который продает квартиры векселями встретить застройщика, который продает квартиры векселями или же через договор предварительной купли-продажи. Так, покупатель приобретает определенный документ – вексель – по цене полноценной квартиры. С юридической стороны, никакого отношения к квартире он не имеет. В современном мире такая продажа практически не осуществляется. Во втором
случае покупатель вносит полную сумму
за квартиру и ожидает окончания строительства.

Преимущества и недостатки покупки квартиры

С каждым годом в крупных городах строится все больше и больше новостроек. Конечно, кому не хочется обзавестись собственным жильем, если выпадает хотя бы малейшая возможность. Современные застройщики предлагают особенно сладкие варианты, которые обязательно понравятся заинтересованным гражданам. Приобретение жилья у застройщика имеет следующие преимущества:

  1. Меньшая стоимость квадратного метра – в среднем цена на 20-40% ниже, чем на вторичном рынке;
  2. Гарантийный срок после сдачи дома;
  3. Отсутствие подводных камней от старых жильцов;
  4. Возможность планировки квартиры под собственные нужды.

Преимущества и недостатки покупки квартиры

Несмотря на это, подобная процедура обладает следующими рисками:

  • Финансовые потери – недобросовестный застройщик может забрать деньги, но не предоставить жилье;
  • Долгострой – строительство дома может быть не завершено из-за множества причин;
  • Нестабильная экономическая ситуация в стране – это также влияет на состоятельность компании.

При правильном оформлении сделки вы сможете максимально полно защитить себя от рисков при покупке новостройки от застойщика.

Советы по покупке

Если у вас нет даже представления, как купить квартиру у застройщика, но вы окончательно решились на такой поступок, обязательно проконсультируйтесь со знающими людьми. Это поможет вам совершать правильный поступок, о котором вы не будете жалеть всю жизнь. Существует масса примеров, когда компании получали огромные суммы, однако не поставляли готовые квартиры к указанному сроку или же вовсе заявляли о банкротстве. Чтобы защитить себя от подобных историй, настоятельно рекомендуем придерживаться следующих советов:

  1. Соберите как можно большеСоберите информацию о застройщике информации о застройщике – изучите официальный сайт, почитайте многочисленные отзывы, узнайте, как давно компания занимается строительством.
  2. Проанализируйте цены – слишком низкая стоимость квартиры должна отпугнуть вас еще на начальном этапе.
  3. Проверьте все учредительные документы – если вам откажутся предоставлять их для ознакомления, можете смело делать выводы.
  4. Проверьте лицензию – это основной документ, который дает право компании заниматься строительством.
  5. Проанализируйте условия договора – лучше всего делать это с юристом, ведь даже самый маленький пункт может изменить все.
  6. Проверьте, в порядке ли документы на земельный участок – особую важность здесь имеет пункт о целевом назначении земли.
  7. Проверьте непосредственные права собственности на землю – важно, чтобы собственник и строительная компания совпадали.
  8. Проверьте наличие заключенного соглашения с властями. Если же его нет, вы рискуете столкнуться с серьезными проблемами в будущем.

Как провести проверку застройщика при покупке квартиры?

Перед тем, как купить квартиру у подрядчика в новостройке, настоятельно рекомендуем провести полноценный аудит документарной части. Существует огромное количество представителей, готовых предоставить вам массу вариантов. Чтобы максимально обезопасить себя от возможных потерь, необходимо проверить следующее:

  • Репутацию – узнайте стаж работы застройщика, количество построенных зданий, условия для подключения коммуникаций;
  • Документы – наиболее важная часть, которую лучше всего изучать с юристом;
  • Проверьте застройщика через Единый реестр застройщиков.

Советы по покупке

Какие документы необходимо проверить?

В первую очередь, перед тем, как купить квартиру от подрядчика, необходимо проверить все документы. Делать это необходимо следующим образом:

  1. Инвестиционный контракт – документ, из которого можно узнать все о строительстве дома. Узнайте, какое количество квартир продается бесплатно. Если же большая часть квартир отдается льготникам, лучше всего отказаться от подобного приобретения – все равно ваша покупка вряд ли обрадует вас контингентом в будущем.
  2. Проектную декларацию – ее вы сможете найти на официальном сайте застройщика. Если же ее нет, вам ее должны предоставить по первому требованию.
  3. Заключение гос. экспертизы – выводы о конструктивных и инженерно-технических решениях. Здесь важно, чтобы компания просто имела этот документ.
  4. Разрешение на строительство – документ, регламентирующий функционирование всего здания. Обратите внимание, на кого оформлен документ – необходимо, чтобы в документах стояли реквизиты юридического лица.
  5. Свидетельство собственности –Свидетельство собственности документ, в котором вам необходимо узнать, какое выбрано целевое назначение. В нем должно быть прописано, что участок подходит для строительства многоэтажного дома. Если же этого там нет, то застройщику придется переоформлять документы, а это преследует определенный риск. Именно по этой причине не стоит приобретать жилье в природоохранной зоне.
  6. Страховой договор – если у застройщика он имеется, то вы можете не волноваться за сохранность своих денежных средств. При банкротстве вы получите денежные средства в качестве компенсации. Также проверьте информацию о страховой компании.
  7. Выписку из ЕГРП – здесь вы можете получить информацию о наличии обременений на объект недвижимости.
  8. Регистрационные документы – позволяют подтвердить подлинность остальных документов, а также финансовую стабильность предприятия.
  9. Форму заключаемого договора – настоятельно рекомендуем заранее запросить у застройщика типовый договор, в котором указываются обязательства сторон.
  10. Строительные лицензии и допуск СРО – обратите внимание на срок действия этих документов.
  11. Проверку заключения экспертизы ПД – здесь представляют интерес выводы, сделанные государственным органом. Они должны быть положительными, отвечать всем нормам и правилам градостроительства.

Возможные риски

Если вы все еще не знаете, как купить новостройку, то должны понимать, что такой шаг все равно имеет массу подводных камней и рисков. Очень важно грамотно и ответственно подойти к выбору строительной компании, которая будет возводить вам жилье. Только так вы сможете защитить себя от мошенников. Статистика показывает, что наиболее распространенной проблемой среди дольщиков, которые отдают свои деньги на постройку собственного жилья, является банкротство строительной компании.

Вам крупно повезет, если несостоятельность застройщика откроется после окончания строительства или же вовсе будет технической. Наибольшую опасность такое явление представляет в процессе постройки, так как так вы рискуете войти в долгострой с судебным разбирательством. Многие люди и вовсе теряют деньги и никогда не получают свои квартиры. Несмотря на это, существуют и другие возможные варианты развития событий:

  • Приобретение уже проданногоПриобретение уже проданного жилья жилья – достаточно популярная ловушка. В таком случае застройщик через одного или же нескольких посредников продает одну и ту же квартиру несколько раз. В таком случае доказать свое право на деньги достаточно просто. Однако вы все равно не сможете приобрести квартиру по заявленной ранее стоимости.
  • Появление дополнительных расходов – заключая договор, застройщик может начать навязывать покупателю дополнительные услуги, которые могут предоставляться по явно завышенной стоимости.
  • Несоблюдение прописанных условий – наиболее распространенная практика, когда дольщики получают свои квартиры гораздо позже установленного срока или же не той площади. В таком случае после судебных тяжб все-таки реально добиться перерасчета.
  • Отказ от заключения ДДУ – если же застройщик склоняет вас к заключению другой формы договора, а также говорит об отсутствии необходимости в его регистрации в Росреестре, то риск контакта с мошенниками крайне велик.

Если вы не хотите рисковать своими деньгами, лучше всего приобретать квартиру в уже построенном доме.

Как покупать правильно?

На сегодняшний день существует огромное количество долевых схем строительства. Современный рынок недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому каждый из застройщиков пытается предложить своим клиентам максимально выгодные и заманчивые условия. Статья 4 Федерального Закона №214 гласит, что любые документы о продаже квартир застройщиком могут выдаваться исключительно после получения разрешения. Для приобретения в собственность уже построенной квартиры вам подойдет договор купли-продажи или же предварительной купли-продажи.

Как покупать правильно?

Старайтесь придерживаться следующего алгоритма:

  1. Обратитесь в отдел продаж выбранного застройщика – узнайте, какое количество квартир выкуплено, какое – свободно. Также ознакомьтесь с проектной документацией, узнайте, имеются ли учредительные документы, инвестиционный контракт и прочие необходимые контракты. Лучше всего делать это вместе со знающим человеком или же юристом.
  2. Осмотрите выбранное помещение – вместе с представителем компании необходимо выехать на выбранное помещение, а после провести обмер площади выбранной вами квартиры. Очень важно определить, соответствует ли построенное проекту.
  3. Заключите договор с застройщиком – перед тем, как подписать договор, обязательно осмотрите его и прочитайте все правила. Лучше всего заверять этот договор у независимого эксперта. Если же вы заключаете договор предварительной сделки, можете подписать договор собственности на реквизиты строительной компании.
  4. Составьте передаточный акт – согласно 556 статье Гражданского кодекса, передача недвижимого объекта осуществляется сразу же после подписания акта приемки-передачи. В этом документе необходимо прописать все значимые характеристики для вашей квартиры. Также опишите состояние квартиры, какой она должна прийти в ваши руки.
  5. Оформление прав собственности на выбранную квартиру. Для этого необходимо посетить Росреестр. Покупателю необходимо собрать документы и оплатить госпошлину. Только после этого квартира окончательно перейдет в вашу собственность.

Покупка в строящемся доме

Если вы собираетесь приобрестиПокупка в строящемся доме квартиру в доме, который еще строится, необходимо максимально ответственно подойти к процессу заключения договоров. В таком случае обезопасить себя вы сможете, если заключите следующие виды контрактов:

  • Договор участия в ДДУ – в таком случае одна сторона обязуется в обязательном порядке к установленному сроку предоставить покупателю готовую квартиру.
  • Договор паенакопления в жилищном накопительном кооперативе – договора в такой формулировке не существует в российском законодательстве, однако они повсеместно применяются. Человек вносит определенное количество денежных средств в пай, после чего получает свою долю в доме.
  • Договор совместной деятельности – такое соглашение имеет наибольшее распространение, однако в последнее время популярность постепенно падает. По своей сущности он напоминает договор строительного подряда.

Заключение

Приобрести квартиру в строящемся доме очень просто, если вы будете знать четкий алгоритм действий. Учитывайте, что сегодня существует масса нерадивых компаний, которые заберут у вас деньги и не предоставят никакого жилья. Чтобы не допустить этого, старайтесь подробно изучать всю имеющуюся документацию. Если у вас нет никаких знаний в этой области, лучше всего взять с собой юриста.

После покупки квартиры необходимо еще и правильно оформить ее в собственность. Об этом Вы можете прочитать в нашей следующей статье.

 

Приобрести квартиру в строящемся доме очень просто

Ссылка на основную публикацию