Каким образом купить квартиру, если она находится в ипотеке

Покупка собственного жилья – всегда радостное событие для любого человека. Достаточно часто покупатели относятся к подбору своей будущей квартиры невероятно щепетильно: месяцами не могут найти удовлетворяющие их предложения. Некоторые счастливчики находят оптимальный вариант, однако впоследствии оказывается, что он находится в ипотеке. В большинстве случаев у людей не возникает вопросов, что делать при таком раскладе, и они незамедлительно отказываются от совершения сделки. Если же вы все-таки решились купить квартиру, которая находится в ипотеке, обязательно ознакомьтесь со всеми правовыми постановления.

Особенности рынка недвижимости

Рано или поздно практически каждый человек сталкивается с вопросом покупки собственного жилья. Сделать это самостоятельно, без помощи специалистов, достаточно тяжело. Однако так вам удастся сэкономить достаточно неплохой процент денежных средств. Обязательно разберитесь, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Это защитит вас ото всех возможных рисков и финансовых потерь. Несмотря на возможную опасность таких сделок, их актуальность объясняется следующими параметрами:

  • Цена квадратного метра в таком случае становится гораздо ниже, чем при покупке без обременения;
  • Большое количество вариантов позволит вам выбрать именно ту квартиру, которая будет удовлетворять все ваши желания;
  • Большая сговорчивость продавцов – купить квартиру в ипотеке решится далеко не каждый, поэтому владельцы начинают охотно торговаться.

Если вы желаете обзавестись собственным жильем, а денег на постройку нового у вас нет, то покупка жилья, которое находится в ипотеке станет для вас отличным вариантом. В таком случае вы перенесете на себя всю ответственность по займу. В таком случае существует 2 варианта развития событий: либо вы полностью гасите долг, или же продолжаете выплачивать определенную сумму каждый месяц. Вам остается только выбрать, что для вас является наиболее предпочтительным.

Особенностью приобретения ипотечнойОсобенностью приобретения ипотечной квартиры квартиры можно назвать тот факт, что до тех пор, пока вы полностью не погасите долг, владельцем будет являться банк. Срок выплаты может составлять 10-15 лет, поэтому вы еще долго не станете основным собственником. В свою очередь, вы также сможете продать такую квартиру. Достаточно часто такие варианты предлагаются самим банком – он получает жилье
от заемщиков, которые не справились со
своим бременем.

Преимущества и недостатки такого приобретения

Перед тем, как вы решитесь приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо несколько раз взвесить все за и против. Не стоит в одну минуту принимать такие решения, которые могут завести вас в серьезные риски. Помните, что покупка жилья с обременением требует ответственного подхода, реализацию которого лучше всего поручить специалисту. Среди преимуществ такой покупки можно выделить:

  1. Недвижимость, находящаяся в ипотеке, продается по гораздо меньшей стоимости. Чаще всего она продается с баланса банка, который забрал ее у нерадивых плательщиков. В таком случае банк выставляет квартиру на открытые торги, устанавливая при этом сниженные цены.
  2. Если недвижимость находится на баланса банка, волноваться о сохранности своих денег или же честности в проведении сделок не стоит – такие договоры будут юридически чистыми.

Преимущества и недостатки такого приобретения

Несмотря на преимущества, стоит выделить и недостатки ипотечных квартир:

  • Многие покупатели отказываются от приобретения имущества, которое находится не в полной собственности;
  • При оформлении документов возникают некоторые сложности;
  • Весь период выплаты остатка долга сотрудники банка имеют право посещать вас для проверки состояния жилища;
  • Покупатель должны принимать и выполнять все условия и требования банка.

Заранее проконсультируйтесь с юристом и узнайте обо всех возможных рисках приобретения ипотечной квартиры.

Возможные риски

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, всегда сопровождается рисками. Их в обязательном порядке нужно определить, проанализировать и постараться минимизировать. Основной опасностью является продажа недвижимости без участия и заверенного банком согласия. Нужно учитывать, что собственником до полной выплаты долга является именно банк, а не частное лицо. Именно по этой причине все вопросы необходимо решать с банком.

В первую очередь необходимоОбратиться в Росреестр обратиться в Росреестр. Там вам должны выдать сведения о квартире и ее собственнике. После получения документов у вас не должно остаться никаких вопросов. Риск приобретения подобного жилья также заключается в следующем возможном варианте развития событий: собственник получит деньги, после чего внесет авансовый платеж по кредиту и наймет хорошего адвоката. В таком случае вы рискуете потерять все денежные средства. Если вы хотите защитить себя от подобного развития событий, денежные средства до окончания сделки можно поместить в банковскую ячейку.

Также вы можете заплатить собственнику все деньги за жилье, он внесет последний платеж и станет полноправным владельцем. После этого он может инициировать отказ от проведения сделки и заключения договора купли-продажи. Чтобы избежать этого, подпишите предварительный договор купли-продажи. В нем необходимо указать все важные условия в договоре. Обязательно обговорите все важные моменты с работником банка – так вы сможете максимально полно защитить себя от возможного риска.

Возможные схемы продажи

Возможные схемы продажи
Основной особенностью продажи квартиры, которая находится в ипотеке, является наличие обременения. Во время приобретения необходимо снять это ограничение.

На данный момент существуют 3 варианта приобретение подобной квартиры:

  1. Владелец отчуждаемого имущества по договоренности с банком или самостоятельно передает жилье новому владельцу. Покупатель передает заемщику денежные средства: авансовый платеж, который необходим для погашения остаточного платежа. После того, как квартира переходит в полную собственность заемщика, и он передает ее покупателю, необходимо оплачивать оставшуюся часть денежных средств. В таком случае авансовый платеж может сразу же передаваться на счет банковской организации. Кредитор же обязуется снять свое обременение, а также оформить договор купли-продажи.
  2. Если же вы приобретаете имущество в ипотеку и сами собираетесь выплачивать основной долг небольшими платежами, то в таком случае необходимо обращаться в банк с желанием переоформления основного должника. В таком случае покупатель передает владельцу определенную денежную сумму за уже внесенные средства. В результате этого в банке происходит сразу 2 действия: снятие и наложение ограничений на недвижимость. В результате такой процедуры у квартиры попросту меняется залогодатель.
  3. Следующий вариант – наиболее опасный для продавца. В таком случае продажа заложенной недвижимости осуществляется через разбирательство в суде. Такой вариант реален, если должник-продавец не может договориться с банком насчет самостоятельной продажи, а в то же время он больше не состоянии погашать ипотечный кредит. В таком случае гашение основного долга происходит за счет средств, которые удается выручить банку во время аукциона. Учитывайте, что такой вариант является наиболее предпочтительным для покупателя – в таком случае он имеет дело с банком, а не физическим лицом.

Статистика показывает, что добровольнаяСтатистика показывает продажа взятой в кредит недвижимости по собственной инициативе встречается гораздо чаще, чем появление необходимости из-за невозможности выплаты долга. Многие заемщики в процессе выплаты долга понимают, что хотят расширить свою жилплощадь или же сменить район. В таком случае они и решаются продать свою недвижимость.

 

Наиболее безопасным вариантом приобретения квартиры, которая находится в ипотеке, является участие в организованных банком торгах.

На что следует обратить внимание?

Если вы точно знаете, что ничего лучше квартиры, которая на данный момент находится в ипотеке, вы на найдете, старайтесь придерживаться следующих рекомендаций:

  • Ни в коем случае не перечисляйте денежные средства продавцу без расписки;
  • Проверяйте наличие зарегистрированных жителей – для этого проверяйте домовую книгу;
  • Перед проведением сделки возьмите выписку из ЕГР, в которой вы узнаете о наличии дополнительных ограничений или обременений. Возможно, долг висит в нескольких банках;
  • Передавать денежные средства лучше всего непосредственно в банке. Не стоит делать этого без оформления предварительного договора купли продажи.

На что следует обратить внимание

Помните, что процесс купли-продажи – это сложная сделка, для оформления которой необходимо учесть и соблюсти массу вариантов. Возможно, потраченные нервы не стоят сэкономленных денежных средств.

Оформление

Если вы окончательно решили, что хотите купить квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо ответственно подойти к процессу оформлению документов. Обычно алгоритм выглядит следующим образом:

  1. Выбор банковской организации, в которой вы приобретаете жилье;
  2. Сбор и подготовка документов;
  3. Получение положительного решения в банке;
  4. Погашение долга перед банком собственными денежными средствами;
  5. Взятие расписки с собственника;
  6. Снятие всех имеющихся ограничений и обременений;
  7. Подписание договора купли-продажи;
  8. Предоставление документов в банк;
  9. Подписание кредитной документации;
  10. Оформление страховки;
  11. Регистрация сделки в Росреестре;
  12. Перечисление оставшейся доли кредита.

Покупка в кредит

Если вы не знаете, как купить ипотечную квартиру в кредит, обратитесь в банковскую организацию. Ее сотрудникам необходимо заранее проверить всю вашу финансовую информацию и кредитную историю. При вынесении положительного решения вы сможете рассчитывать на подобное жилье. В таком случае вы становитесь должником банка, выплачивая ему оставшуюся долю. Здесь необходимо учесть следующие особенности:

  • Чтобы получить всю информацию о покупаемой недвижимости, обратитесь в Росреестр;
  • При приобретении подобной квартиры свои действия необходимо обговаривать не только с собственником, но и банком;
  • Не стоит передавать деньги владельцу напрямую – лучше всего поместить сумму в банковскую ячейку;
  • При любых расчетах берите расписку — это будет подтвержающий документ, что вы действительно передавали деньги;
  • Заранее возьмите выписку из домовой книги, из которой вы узнаете обо всех прописанных в квартире людях;
  • Обязательно проконсультируйтесь с юристом, который поможет вам минимизировать риски;
  • Не стоит заранее вносить деньги на денежный счет заемщика – он может использовать их для погашения долга, после чего станет полноправным собственником жилья. В таком случае он наверняка откажется от сделки.

Покупка в кредит

Ссылка на основную публикацию