10 советов, как купить квартиру и не стать жертвой обмана

Стремление стать законным владельцем объекта жилой недвижимости сопряжено с обманом, большими финансовыми рисками. Купить жилье можно в новостройке или на вторичном рынке, без посредников или через агентство недвижимости. В любом случае есть риск остаться без денег и крыши над головой. О том, как купить квартиру, чтобы не обманули владельцы жилья, риелторы или застройщик, вы узнаете из нашей статьи.

Покупка жилья без посредников

Объекты недвижимости для недобросовестных граждан становятся возможностью получить крупную сумму денег, не прилагая больших усилий. Люди, желающие купить жилье на вторичном рынке без посредников, часто становятся жертвами обмана. При этом одни мошенники используют незаконные способы присвоения чужого имущества, а другие просто находят лазейку в законе. Но результат получается одинаковым: покупатель рискует и новую квартиру не купить, и деньги потерять. Юристы и риелторы не устают предупреждать граждан, просят быть осторожными, внимательными и не попадать в ловко расставленные сети мошенников.

Схем обмана много, и они постоянно «совершенствуются». Гражданин, если он решил купить квартиру, может столкнуться со следующими проблемами:

  • Недвижимость продается по подложным документам («липовая» доверенность);
  • Владелец не желает освобождать жилплощадь;
  • Прежние жильцы несколько месяцев (лет) не оплачивали коммунальные услуги;
  • Жилье находится в залоге.

Покупка жилья без посредников

Рассмотрим детально, как купить квартиру без посредников и не дать мошенникам себя обмануть.

Подложные документы

Прежде чем заключить договор купли-продажи, необходимо проверить подлинность предоставленных документов. Если вместо свидетельства о регистрации прав собственности на продаваемое имущество продавец показывает лишь доверенность, этот факт должен вызвать подозрение. Не лишним будет попросить о личной встрече с владельцем жилплощади. Известны случаи, когда мошенники продают арендованную жилплощадь. Сделку оформляют у нотариуса (им может оказаться подставное лицо), но после передачи денег покупатель узнает, что его обманули и договор он заключил вовсе не с владельцем.

Совет №1. Проверяйте подлинность свидетельства о регистрации объекта недвижимости на имя продавца и других документов (договоры купли-продажи, наследования, дарения), которые официально подтверждают право собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРП (выписка платная).

Еще один документ, которыйВыписка из домовой книги необходимо запросить и изучить, — выписка из домовой книги, где будет указана информация о каждом человеке, прописанном в продаваемой квартире. Если есть несовершеннолетние дети, купить-продать жилье без соответствующего разрешения органов опеки будет трудно. Сложности возникнут, если среди прописанных есть инвалид либо количество собственников больше, чем один, и другие не согласны продавать жилье.

Проблемный собственник

Законопослушный гражданин, сам того не подозревая, может купить квартиру у человека, который после заключения сделки и получения денег отказывается покидать жилплощадь. Свой поступок он мотивирует тем, что пока ему некуда переехать. Когда покупатель предпринимает попытки заставить прежнего собственника поторопиться, получает повестку в суд и понимает, что его обманули: продавец обратился в судебные органы с иском аннулировать сделку. Если этот иск будет удовлетворен, освобождать жилплощадь придется уже покупателю. Последний имеет законное право потребовать возврата денежных средств. Однако нередко бывает так, что к этому моменту продавец успевает потратить полученные деньги и вернуть свой долг может только частями. Возврат может затянуться на долгие годы.

Совет №2. Если не желаете быть обманутым, укажите в договоре купли-продажи пункт: до какой даты продавец обязан покинуть квартиру и какой штраф ему придется заплатить, если это условие будет нарушено.

Жилье с долгами

Жилье с долгами
Еще один способ купить квартиру и не быть обманутым – проверить подлинность не только правоустанавливающих документов на объект недвижимости, но и справок от коммунальных служб.

Эти документы подтверждают наличие/отсутствие долгов за услуги ЖКХ. Некоторые собственники специально продают свое жилье, потому что не могут найти другой способ погасить долг за «коммуналку». Обычно они честно об этом рассказывают и устанавливают цену немного ниже рыночной.

Но находятся среди них и такие, кто обманывает, утверждает, что жилплощадь юридически «чистая». Когда покупатель становится собственником приобретенного объекта недвижимости, ему приходится дополнительно погашать задолженность, а это – незапланированные расходы. Избежать этого можно следующим образом: указать в договоре купли-продажи, что коммунальные услуги оплачены и если выяснится, что есть долги, то оплачивать их должен продавец.

Неприятным сюрпризом может стать и необходимость делать капитальный ремонт в купленной квартире. Продавец, желая получить как можно больше денег, делает ремонт косметический и искусно прячет все недостатки своего жилища: за обоями – трещины в стенах, за гипсокартоном – стены с плесенью, под кроватью – вздутый ламинат. Об этом обмане новый владелец узнает уже после переезда.

Совет №3. Внимательно осматривайте жилплощадь, прежде чем подписать договор купли-продажи.

Жилье с обременением

Среди недобросовестных продавцовЖилье с обременением находятся такие, кто активно старается продать квартиру, находящуюся в залоге. Даже если договор купли-продажи подписывает собственник, и он предоставляет подлинные документы, желание поскорее получить крупную сумму заставляет его идти на обман, скрывать важную информацию, занижать стоимость. Жилплощадь с обременением продавать нельзя: она принадлежит не владельцу, а банку, который выдал кредит под залог недвижимости. Покупатель лишится возможности проживать в квартире, которую купил, как ему казалось, на законных основаниях. Часто новый владелец узнает об этом обмане уже после того, как отдал деньги. Но не стоит забывать, что есть возможность приобрести квартиру, которая находится в ипотеке. Об этом читайте подробнее здесь.

Совет №4. Заранее узнавайте, не находится ли жилье в залоге у банка, и о других обременениях, наложенных на объект недвижимости. Эта информация содержится в выписке из ЕГРП.

Сотрудничество с агентством недвижимости

Есть граждане, которые категорически против сотрудничества с каким-либо агентством недвижимости. Они наслышаны о риелторах, которые обманывают своих клиентов, и не желают попадать в сети этих мошенников. Заметим, крупные компании, которые являются членами гильдии риелторов, дорожат своей репутацией. Среди их сотрудников нет специалистов, стремящихся поживиться за чужой счет. Но есть немало фирм-однодневок и агентов недвижимости, которые предлагают купить квартиру без обмана, но на деле свое обещание не выполняют. Усомниться в честности риелтора можно по следующим признакам:

  1. Слишком любезен (за пару дней так хорошо втирается в доверие, что становится едва ли не другом семьи);
  2. Просит низкий процент за свои услуги (норма – 2,5-3% от стоимости квартиры);
  3. Просит доплатить за хороший ремонт.

Сотрудничество с агентством недвижимости

Рассмотрим подробнее, как не дать себя обмануть, покупая квартиру через агентство.

Чрезмерная любезность

Слишком любезный риелтор, который всеми силами стремится с вами подружиться, должен вызвать у вас подозрение. Такой агент – хороший психолог. Он умеет не только расположить к себе клиента, но и обманывать так, что это и не сразу заметишь. Став «своим парнем», этот посредник постарается навязать вам свои условия сделки. Например, попросит доплату за возможность быстро найти подходящий вариант или убедит вас купить квартиру с хорошим ремонтом по более высокой цене.

Совет №5. Держите риелтора на дистанции. Бизнес есть бизнес, ничего личного.

Низкая стоимость

Риелторские компании за свои услуги берут комиссию 3% от суммы сделки. Они могут снизить ставку до 1,5-2,5%, но делают это по объективным причинам. Происходит это обычно в период стагнации на рынке недвижимости, летом и накануне новогодних праздников, когда число желающих приобрести недвижимость сокращается, агентства снижают процент комиссии, дабы не потерять клиентов. Подозрение, что вас пытаются обмануть должно возникнуть, если риелтор просит за свои услуги менее 1% от суммы сделки. Велика вероятность того, что потерянную сумму он попытается вернуть, продав вам жилплощадь по завышенной цене.

Еще одна схема обмана – просьбаЕще одна схема обмана указать в договоре сумму меньше реальной, а недостающую часть просто отдать наличными. Обычно это сделается с целью заплатить меньше налогов, а покупатель становится соучастником налогового преступления. Более того, позднее, когда он попытается получить налоговый вычет (возврат 13% от стоимости квартиры), расчеты будут производиться с опорой на те цифры, что указаны в договоре.

Совет №6. Не пользуйтесь услугами такой компании, если желаете купить квартиру без обмана. Прежде чем обратиться в агентство, узнайте о нем как можно больше информации (как долго существует, является ли членом гильдии риелторов). Зайдите на интернет-сайт компании, почитайте отзывы. Требуйте, чтобы в договоре была указана реальная стоимость квартиры, а не заниженная.

Доплата за ремонт

Подозрение, что вас пытаются обмануть должно возникнуть и в том случае, если посредник просит доплатить за хороший ремонт в квартире. Мошенники могут прибегнуть к следующей схеме обмана: показывают покупателю хорошее жилье, а фактически продают другое, со множеством недостатков. Они пользуются тем, что у нас в советское время возводились однотипные дома. Их и сейчас много в спальных районах крупных городов. Если покупатель плохо знает тот район, где находится «подходящий вариант», обмануть его будет несложно. Однако особо предприимчивые мошенники идут на крайние меры: чтобы сделка состоялась они готовы даже поменять на фасаде дома табличку с названием улицы и номера.

Совет №7. Чтобы не стать жертвой обмана, самостоятельно, без риелтора, осмотрите ту квартиру, которую планируете купить. Не теряйте бдительность и будьте внимательны к любым мелочам. Мошенники действуют ухищрено, даже специалист не сразу может понять, что его обманули.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке
Купить квадратные метры в новостройке (в доме, который сдан в эксплуатацию менее трех лет назад) – занятие выгодное и рискованное одновременно. Выгодное, потому что квартира новая.

Велика вероятность того, что здесь вы не увидите вздутый ламинат или сломанную сантехнику. Выбирая вариант без отделки или более дорогой, с отделкой, вы точно будете знать, за что платите. К тому же сейчас стоимость 1 м² в новостройке ниже, чем на вторичном рынке. Риск быть обманутым появляется, если:

  • Дом уже сдан;
  • Дом готов, но не сдан в эксплуатацию;
  • Строительство заморожено.

Дом сдан в эксплуатацию

Если дом уже сдан и активно идет заселение, риск покупки связан с тем, что здание еще не дало усадку. Некачественная работа застройщика будет заметна в первые 2-3 года: на стенах появятся трещины, во время первого дождя крыша потечет, зимой стеклопакеты не защитят от холодного воздуха. Если выбрали квартиру без отделки, а по соседству еще никто не живет, повремените делать ремонт. Через некоторое время, соседи сверху, делая ремонт у себя, могут испортить ваш интерьер, например, потеками на потолке. Вам придется вновь тратить средства на косметический ремонт.

Совет №8. Решили купить квартиру в новостройке без обмана – побывайте в этом здании, побеседуйте с жильцами, узнайте, довольны ли они своим выбором. Посетите интернет-сайт компании-застройщика, изучите предоставленную документацию, разрешение на строительство и прочие бумаги. Здесь же можно прочесть отзывы жильцов или потенциальных (несостоявшихся) покупателей.

Достроенный дом не сдают в эксплуатацию

Купить квартиру в уже достроенномДостроенный дом не сдают в эксплуатацию доме – еще не значит застраховать себя от попыток обмана. Известны случаи, когда застройщик проводит строительные работы без соответствующего разрешения либо нарушает нормы. Специальная комиссия отказывается принять в эксплуатацию здание, которое возводилось нелегально. А покупатель к этому времени уже успевает перевести деньги на счет застройщика. Ожидание переезда может затянуться на неопределенный срок.

Совет №9. Не желая быть обманутым, ищите больше информации о компании-застройщике: когда была основана, сколько домов построила и сдала в эксплуатацию, сколько времени потратила на возведение «вашего» жилого многоквартирного дома, срывала ли сроки сдачи. Чем солиднее фирма, тем большей ей можно доверять.

Строительство дома заморожено

Решение купить жилплощадь в новостройке еще на этапе строительства также сопряжено с риском потерять деньги и остаться без заветных квадратных метров. Такая покупка обойдется дешевле, но нет уверенности, что стройка не будет заморожена. В последние годы такое происходило часто: застройщик, если он не сам прокладывает коммуникации и выполняет отделочные работы, может не справиться с возросшей финансовой нагрузкой (растут цены на стройматериалы – подрядчик повышает стоимость своих услуг). В результате стройка останавливается. А застройщик-мошенник может и вовсе скрыться с деньгами дольщиков (покупателей, с которыми он заключил договор долевого строительства).

Строительство дома заморожено

Совет №10. Откажитесь от решения купить жилплощадь еще на «этапе котлована». А если получилось так, что дом почти готов, но у застройщика внезапно закончились деньги, по закону вы вместе с остальными обманутыми дольщиками имеете право обратиться к другой строительной компании, чтобы уже она завершила начатое.

Заключение

Купить квартиру без обмана удается многим гражданам. Но некоторые попадают на удочку мошенников. Происходит это по двум причинам: юридическая безграмотность и доверчивость. На каждом этапе выбора жилплощади и заключения договора купли-продажи лучше обращаться за помощью к квалифицированным опытным юристам. Они подскажут, как уберечься от обмана.

Ссылка на основную публикацию